买房了
买房是我一生中的除了结婚之外的第二件大事.
上一篇说到我们已经付了意向金, 周日房东就在中介协议上签字, 确认把房子卖给我们. 同时, 我们除了自己存了一点点钱, 剩下的首付都是借的, 感谢W,Y,S,L,T,L,L,G同学给予的大力支持.
因为付定金时比较仓促, 对中介, 房东, 小区等没有充分调查, 所以我周一, 周二请两天假. 周一早上把分散在各张银行卡里的钱都汇聚到一张卡上, 然后去税务局打印税单. 中午到中介后, 查看了房东身份证, 把房东姓名 + 空格 + 身份证号编辑成短信, 发送到10665110, 几秒钟后, 收到一条短信, 说姓名和身份证符合, 然后可以登录www.id5.cn查看身份证照片. 当我看到照片时, 发现照片上的人和身份证复印件上的人看起来是一个人, 但是穿的衣服不一样. 我为了查清楚房东身份, 就去了趟附近的派出所, 户籍室的民警告诉我姓名, 身份证号码, 照片没错, 之所以两张照片不一样是因为那是两代身份证上的照片. 恩, 放心了. 我又到小区里, 向保安, 小区里的行人, 物业等人询问小区的安全, 生活方便程度等问题, 得到都是肯定的回答. 之后又去了工商局, 查了一下中介, 确定这是一个合法的公司.
周日中介带我们到交易中心做了一次产权调查, 没问题. 但是我怕最近两天有变, 所以周二上午我又到了交易中心, 再次进行了产权调查, 仍然一切正常. 上海的二手房购房合同内容都是固定的, 只有少数几个选项可以选择, 头一天晚上我就仔细阅读了合同, 并且根据合同说明拟定了补充条款. 周二下午到了中介, 他们拿出打好的样张给我看, 我就让他多补充了两条到补充条款中. 房东到了, 我们就在中介的陪同下去银行给房东转账. 转账完毕, 房东写了首付款收条给我, 然后回到中介签合同. 合同签好, 律师和贷款公司的业务员都来了. 律师先询问卖方, 她的家人是否同意卖房, 合同上的签字是否是她本人签的等等. 之后, 我, 老婆, 房东, 律师, 4个人拍了合照. 房东就可以先离开了. 我们就开始不停的签字, 大概签了10份文件, 包括几份贷款合同. 律师把我们的所有证件和他的律师证放在一起拍照, 之后就算办理完了手续. 等银行把贷款合同批下来, 我们就能办理房屋的过户手续了.
银行办事效率还挺高, 3天, 贷款就批了. 周三, 我们都到了交易中心, 手续都是中介负责去办, 我只负责交钱, 缴了印花税, 契税, 还有其他的各种费用之后, 就算办理完了过户手续, 20天之后就可以拿到新产证了.
买房需要的各种资料
- 身份证, 房产证上想写谁名字, 就需要谁的身份证
- 户口本, 同身份证
- 结婚证
- 公司开的收入证明, 如果能去税务局打印税单就更好了
- 学历证明
- 公积金帐号
- 首付款收据
- 买卖合同
- 还款的银行卡和存折, 没有存折可以不提供
如果房子是夫妻合买的, 需要提供两个人的证件. 贷款合同上会有选项, 说贷款是一个人贷款, 还是家庭贷款, 无论选哪种, 要保证还款人的收入证明上的税后收入总额是月供的2倍以上.
买房需要缴纳的各种费用
- 契税, 我只记得是外环以外的房子, 单价超过7000, 就要缴成交价的3%, 如果单价小于7000, 就是成交价的1.5%
- 交易手续费, 建筑面积 * 2.5元/平方
- 合同印花税, 成交价 * 0.05%
- 登记费, 住宅80, 非住宅300, 售后公房50
- 配图费, 25
- 权证印花税, 5
- 他项权利登记费, 商业贷款或组合贷款200, 纯公积金贷款100
- 评估费, 成交价小于100万的, 费用为500, 大于100万的, 成交价 * 0.1%, 这项费用是交给评估公司的
- 保险费, 用于贷款人发生意外, 或住房在火灾, 海啸等灾害中损毁, 就不需要付剩下的银行贷款了, 仅限于商业贷款. 公积金贷款的免责条款中已经包含了上述内容.
- 买卖合同公证费, 听说是外籍人士才需要进行合同公证
- 贷款合同公证费, 贷款额 * 0.03%, 外地人购房公证费200, 这个费用中介说也不用交的
- 纯公积金贷款服务费, 300, 商业贷款或组合贷款500
- 中介费, 成交价 * 1%
需要注意的是, 银行贷款额只能是5000的整数倍.
尾款
还有一点就是尾款, 为了保证房东不会发生水电煤, 物业费等欠费, 所以需要扣房东5000-10000的尾款, 待交房当日查验过房子的各种费用都没有拖欠后, 付给房东. 比如, 房屋总价是100万, 首付20万, 贷款79万, 这样就差了房东1万. 待交房当日, 查清费用拖欠后, 把这1万付给房东. 这样房东就收到了100万. 如果房子发生了费用拖欠, 就需要在这1万中扣除, 余额付给房东.
需要查验的东西
- 房东身份证, 一定要查清身份证上的姓名, 身份证号, 照片是不是真的, 具体可以到www.id5.cn或派出所去查
- 房屋产权, 最好是签合同当天去交易中心再次调查一下, 一共10项, 每项5元, 如果10项都查, 就是30元
- 中介营业执照, 去工商局的档案室查, 费用40元
- 房子中是否有户口, 如果有的话, 需要在合同上明确标出什么时候迁出
- 房子的水电煤, 物业费缴费情况